Türkiye’nin turizm sektörü, 2024 yılı boyunca rekorlar kırarak dikkat çekti. 62 milyon turistin ülkeyi ziyaret etmesi ve 61.1 milyar dolarlık gelir elde edilmesi gibi veriler, tarihi doluluk oranlarını da beraberinde getirdi. Ancak bu olumlu tabloyun arkasında, bankalara devredilen oteller, bir tür yapılandırma sorunu yaşayan işletmeler ve icradan satışa çıkan tesisler gerçeği yer alıyor. Bu durum, sektördeki büyüme ile karşıt bir hikâye sunuyor; Türkiye gerçekten bir altın çağ mı yaşıyor, yoksa bir kriz mi kapıda?
Bu karmaşık durumu, turizm endüstrisindeki aktif yatırım platformlarından biri olan Otelinisat.com’un yönetiminin üst düzey isimleri Murat Göktuğ Aksu ve Göksel Akman ile ele aldık.
Soru: 2024 yılı, turizmde gelir rekorlarıyla doluyken, yüzlerce otel de satışa sunuldu. Bu durumu nasıl değerlendiriyorsunuz?
Murat Aksu: Bu veriler arasında bir çelişki olmadığına inanıyorum; bu durum, dönüşümün iki yüzünü gösteriyor. Türkiye turizmi büyürken, mal sahipliğinin aynı oranda gelişmediğini görüyoruz. Özellikle kurumsallaşamayan, ikinci ya da üçüncü nesil yönetim devralmamış ve geniş aile yapıları içinde sıkışmış oteller, sürdürülebilirlik sorunları ile karşı karşıya kalıyor. Bu nedenle satılık tesislerin sayısı artıyor. Ancak bazı yatırımcılar için bu durum, büyük bir fırsat anlamına geliyor.
Soru: Artan icra ve iflas süreçlerinin sebebi nedir? Sektörün temeli mi sarsılıyor?
Göksel Akman: Burada önemli olan temel değil, organizasyonel yapı. Gördüğümüz manzara şu: Satışa çıkan otellerin büyük bir kısmı, profesyonel yönetim anlayışına geçememiş, dijitalleşmemiş ve markalaşamamış işletmeler. Talep tarafında bir sıkıntı yok; turist mevcut. Ancak sorun arz tarafında ve iş modeli ile alakalı. Bu noktada, biz devreye giriyoruz.
Murat Aksu: Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından belgelenen otel sayısını yaklaşık 20.000 olarak tanımlarsak, bu otellerin her yıl ortalama 1.000 tanesinin satışa çıktığını görebiliriz. İcra ve kredi sorunu yaşayan otellerin %90’ının, kurumsallaşamamış aile otelleri olduğunu söyleyebiliriz. Aile şirketlerinin ortalama ömrü global ölçekte yaklaşık 34 yıl. Bu, doğal bir durum. Aile işletmeleri, uzun süre başarılı olsalar da global rekabete ayak uydurmakta zorlanıyorlar.
Soru: Yatırımcılar için bu süreç gerçek bir fırsat mı, yoksa “batan gemiye koşanlar” durumu mu yaşanıyor?
Murat Aksu: Bu durum bir “kurtarma” hikayesi değil, “dönüştürme” hikayesi. Otelinisat.com olarak sadece satışa aracılık yapmıyoruz. “Satın al, yenile, dijitalleştir, markala ve yeniden değerlendir” modeli sunuyoruz. Birçok varlığı yeniden işlevsel hale getiriyor ve yatırımcılar için kısa sürede gelir üretir konumuna getiriyoruz. Burada bataklık yok, sadece potansiyel var. Türkiye turizmi, 1990’ların başında ilk büyüme dönemini yaşadı. O dönemde hayata geçen oteller genellikle bir ya da iki ortakla yönetiliyordu. Zamanla çocuklar ve torunlar devreye girdi ve ortak sayıları arttı. Bu da, gelirin paylaşıldığı aile sayısını artırarak otelin yenilenmesi için ayrılan payın düşmesine neden oldu. Yenilenemeyen otellerin gelirleri mücadeleye dönüşüyor. Bu durum sadece turizmde değil, diğer sektörlerde de karşımıza çıkıyor. Bu yüzden aile otellerinin acilen kurumsallaşmayı hedeflemeleri gerekiyor.
Soru: Yurt dışından gelen yatırımcılar bu durumu nasıl değerlendiriyor? Bu satış dalgası güvensizlik yaratmıyor mu?
Göksel Akman: Aksine, uluslararası yatırım fonları Türkiye’deki dönüşüm fırsatını çok iyi analiz ediyorlar. Şu an Otelinisat.com aracılığıyla Körfez’den Avrupa’ya, Asya’dan Amerika’ya kadar geniş bir yatırımcı ağı ile çalışıyoruz. Onlar için önemli olan sürdürülebilir gelir elde etme potansiyeli ve doğru yönetim. Türkiye, doğal kaynakları ve cazip destinasyonları ile bu potansiyele fazlasıyla sahip.
Soru: Sizce 2025 yılı nasıl geçecek? Daha fazla kriz mi, daha fazla alım-satım mı gözlemlenecek?
Murat Aksu: 2025 yılı, 70 milyon turist ve 70 milyar dolarlık gelir hedefiyle Türkiye turizmi için bir sıçrama noktası olacak. Tabii ki enflasyon, yüksek döviz kuru ve maliyet artışları karlılığı olumsuz etkiliyor. Ancak biz, küresel düşünerek yerelde hareket etmeliyiz. Dünyanın dört bir yanında savaşlar ve ekonomik krizler yaşanırken, Türkiye böyle bir ortamda bile ayakta kalmış ve sürekli artış gösteren bir turizm ekonomisine sahip.
Biz sadece otel veya tesis değil, bir vizyon öneriyoruz. Kira geliri odaklı yatırımcılar için profesyonel yönetim desteği sağlıyoruz. Kurumsallaşamayan her varlık, kurumsal yatırımcılar için fırsata dönüşebilir. Bu nedenle, kriz değil dönüşüm odaklıyız.
Soru: Türkiye’de pek çok markalaşmamış küçük ve büyük otelin yönetimi aileler ile ikinci veya üçüncü nesil yöneticilere ait. Sizce bu aile işletmeleri neler yapmalı? Hangi önerilere sahipsiniz?
Göksel Akman: Aileler, duygusal bağlardan ziyade, stratejik adımlarla yönelmeli ve profesyonel yönetime geçmelidir. Bu süreçte profesyonel işletmeci desteği, renovasyon ve marka eşleştirme gibi hizmetlerle yanlarındayız. Türkiye turizminin geleceği, alınan kararların doğruluğuna bağlı olarak şekillenecektir.
Murat Aksu: Ayrıca, mutlu bir haber olarak, Otelinisat.com çatısı altındaki JRO Yatırım olarak çok yakında bir üniversite ile birlikte aile otellerinin sürdürülebilir büyüme ve profesyonel yönetim becerilerini geliştirmeleri için özel bir eğitim programı başlatacağız.
“Aile Otellerinde Kurumsallaşma ve Dijitalleşme Sertifika Eğitim Programı”, sektörün önde gelen isimleri tarafından hazırlanan içeriklerle aile otellerine önemli katkılar sunmayı hedefliyor.
Göksel Akman: Bu eğitim programı, aile otellerinin yönetim süreçlerini dijitalleşme ve kurumsal yönetim ilkeleri ile modernleştirerek, sektörde rekabetçi kalmalarını sağlamakta ve katılımcılara kurumsal yapı kurma, müşteri deneyimi yönetimi, dijital pazarlama ve sosyal medya stratejileri gibi temel konularda uzmanlık kazandıracaktır.
Türkiye turizmi bir kırılma aşaması değil, bir dönüşüm süreci yaşıyor. Bu süreçte bazı işletmeler rekabette kalmaya devam ederken, bazıları elenebilir. Ancak kesin olan bir şey var ki, sektör büyümeye devam ediyor. Yatırımcılar, bu yeni oyunun kurallarını Otelinisat.com gibi platformlar aracılığıyla yeniden yazıyorlar.
Turizm artık sadece bir turistik alan değil; aynı zamanda ekonomik, yatırım odaklı ve kurumsal bir yapılara dönüşmüş durumda. Türkiye, bu dönüşüm sürecinin merkezinde yer alıyor. Otel sahipleri için yeniden yapılandırma fırsatları, yeni yatırımcılar için ise güçlü bir büyüme ve döviz geliri potansiyeli kapıda.
